В данном кейсе рассмотрен пример проведения экспертизы сметной документации по строительству жилого комплекса в Красноярске. Цель проверки заключалась в подтверждении достоверности сметной стоимости, корректности применения ТЕР-2025 Красноярского края, индексов пересчёта и нормативов Минстроя России. Особое внимание уделялось расчётам стоимости общестроительных, инженерных и отделочных работ, а также проверке соответствия смет проектной документации и фактическим объёмам строительства.
Нормативная база
- Градостроительный кодекс РФ (ст. 49–50) — порядок проведения экспертизы проектной и сметной документации;
- Постановление Правительства РФ № 87 — требования к составу проектной документации;
- МДС 81-33.2004 — методика определения накладных расходов и сметной прибыли;
- Приказ Минстроя России № 421/пр — применение индексного и ресурсного методов определения сметной стоимости;
- СП 54.13330.2022 — жилые здания многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003;
- ТЕР-2025 Красноярского края — территориальные единичные расценки для жилищного строительства;
- Письма Департамента строительства и ЖКХ Красноярского края — индексы пересчёта по кварталам 2025 года.
Этапы экспертизы
| Этап |
Действие |
Нормативный источник |
| 1 |
Проверка состава проектной документации и сметных разделов |
ПП № 87 |
| 2 |
Проверка применённых ТЕР и корректности индексов пересчёта |
ТЕР-2025 Красноярского края |
| 3 |
Анализ накладных расходов, сметной прибыли и коэффициентов зимних условий |
МДС 81-33.2004 |
| 4 |
Формирование заключения о достоверности сметной стоимости |
ГрК РФ, Приказ Минстроя № 421/пр |
Региональные особенности
- Для жилых объектов в Красноярске применяются индексы пересчёта II квартала 2025 года: 9,47 — общестроительные, 8,88 — сантехнические, 9,55 — электромонтажные;
- Коэффициент зимних условий установлен на уровне 1,12–1,14 в зависимости от этапа работ;
- Сметная прибыль — 7%, накладные расходы — 16% по МДС 81-33.2004;
- Проверка проводилась с учётом актуальных писем Департамента строительства и ЖКХ Красноярского края.
Расчётный пример
Базисная стоимость: 25 000 000 руб.
Итоговая стоимость = 25 000 000 × 9,47 × 1,13 = 267 927 500 руб.
После проверки расчёт признан достоверным, отклонения в применённых индексах и коэффициентах не выявлены.
Выявленные ошибки
- Отсутствие ссылки на источник индексов пересчёта (письмо Департамента строительства);
- Неверное округление итоговой стоимости в локальных сметах;
- Использование коэффициента зимних условий 1,10 вместо 1,12 для монтажных работ;
- Отсутствие пояснительной таблицы по распределению затрат между разделами.
Рекомендации
- Указывать в пояснительной записке источники нормативных документов и писем региональных органов;
- Проверять корректность коэффициентов зимних условий перед утверждением смет;
- Применять индексы пересчёта строго по видам работ и текущему кварталу;
- Включать таблицы обоснования стоимости в состав локальных смет и ведомостей.
Вывод
Экспертиза сметной документации по строительству жилого комплекса в Красноярске подтвердила важность соблюдения нормативов ТЕР-2025, МДС 81-33.2004 и региональных актов при расчётах. Применение корректных индексов пересчёта и коэффициентов обеспечивает достоверность сметной стоимости и способствует успешному прохождению государственной экспертизы. Результаты проверки подтвердили экономическую обоснованность затрат и прозрачность расчётов по проекту.